想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師！

2020-03-18 23:11專欄作家 喬王的投資理財筆記

以下將介紹5種房價估價資源，前2種是透過「市場成交價」來評估，後3種則是透過「銀行估價」來評估，這兩大類都是重要的估價資源，缺一不可！

由於銀行算出來的價格通常比較保守，所以假設你買房的價格比銀行估價還要低，那我要恭喜你! 因為這代表「你有可能買到相對便宜的價格」喔！

順帶一提，專業的投資客通常就是參考銀行的估價來找便宜的房子，一旦你學到這招，你的買房功力可以瞬間大增不少！

一、市場成交價查詢法

No 1. 實價登錄查詢

過去房價不透明的時代，房價只被少數人掌握，但自從內政部實價登錄平台於2012/08/01正式上路後，一般民眾也可簡單又快速地查到市場成交價格。

然而，當房市熱絡時，市場成交價往往也會過於樂觀，而且市場上存在不少特殊案例（如親屬買賣、假合約等），導致可能會有高估或低估的情形。

所以，最好再搭配銀行的估價當參考，才能真正找出合理的房價

No 2. 房仲網頁查詢

除了實價登錄之外，許多房仲也提供了房屋成交價格資訊，介面比實價登錄更親民友善。

二、銀行鑑價/估價法

No 3. 銀行委託鑑價

「銀行委託鑑價」是指委託專業的「鑑價師」到現場對該建物進行勘查與拍照，鑑定出來的價格會當成貸款的重要依據，所以參考性會比「行員自行估價」或「銀行網頁」來得高。

不過，由於分行需要支付鑑價費用，而且比較耗費人力與時間（花費時間通常需2~4個工作日），所以除非你已經確定要向該銀行申請貸款，否則銀行專員通常都不會輕易答應幫你送鑑價。

另外值得一提的是：各家銀行的鑑價標準不一，所以判定出來的價格也有差異，有時甚至差異頗大，所以建議至少找３家銀行初估價格及估算貸款金額，再決定要找哪家承作貸款囉！

No 4. 銀行行員估價

如果你還沒確定要找哪一家銀行貸款，甚至連房子都還沒買下來，其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價。

一般來說，銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄，並輔以經驗判斷價格（所以不同經驗可能導致不同的估價結果），快速完成初步估價，花費時間快則半小時，慢則1個工作日。

然而，專員也不是吃飽閒著沒事幹，若想提高對方幫你估價的意願，除了展現出你誠懇親切的態度，還要讓對方知道他有機會做到房貸業績，更重要的是主動準備以下資料：

1. 提供完整的地址：

行員取得完整的地址後，才能幫你調閱謄本資料，進而瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊，幫你更精準地估算建物價格。

2. 提供建物謄本或建物資料：

雖然提供完整的地址就能調閱謄本，但如果能夠主動提供對方謄本資訊（可用LINE或email傳給銀行專員），將可大幅節省專員估算的時間，讓對方更快速方便地估算出價格。

No 5. 銀行網頁試算

這項算是最新的估價資源，近幾年陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料，可立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料，並立即試算出房貸，對於一般大眾來說可算是個很大的福音。

不過要注意的是，目前號稱結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行，多數只能用地址估算出該家銀行的貸款額度，而非房價（房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去）。

根據喬王在眾多銀行網站抽測結果，發現中國信託和富邦銀行能真正算出建物的價格，相信未來其他銀行應該也會陸續跟進，有興趣的朋友不妨自行測試囉~