農建地 是什麼呢? 8分鐘幫你搞懂農建地的不動產法規

農建地的原由

農建地是不動產的一種專有名詞 , 指的是都市計畫區內之農業區裡已經蓋有房子的「建」地目土地 , 為保障都市計畫發布之前 → (1)已經編定的可供興建住宅使用的建築用土地 (2)或是已經建蓋可供居住使用的合法住宅建築物 → 在都市計畫發布後經過變更為「建」地目的農業區土地的所有權人 , 能夠合法申請建築使用權與原有建築物的改建、修建、增建等等權益

關於農建地的相關法規

法規資料來源

都市計畫法臺灣省施行細則第30條

都市計畫法臺灣省施行細則第30條

農業區的土地在都市計畫發布之前 , 就已經是建地目、編定為可供經建之住宅使用的健助用地 , 或是已經建築提供居住使用的合法建築物基地主 , 期建築物的使用 , 須依照下列的規定來申請 :

(1)建築物簷高不得超過十四公尺 , 並以四層為限 , 建蔽率不得大於百分之六十 , 容積率不得大於百分之一百八十

(2)土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外 , 不得違反農業區有關土地使用分區之規定

(3)原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者 , 得就地修建 但改建、增建或拆除後新建 , 不得違反第一款之規定

農建地之申請建築,需要注意的事項

因住宅的目的要申請建築之要件如下敘

在都市計畫發布之前：

(1)已為「建」地目

(2)編定為可供興建住宅使用之建築用地(如：非都市甲、乙及丙種建築用地)

(3)或已建築供居住使用之合法建築物基地(建物用途須為住宅 , 不可為工廠)

無法申請建築執照的共同主因是

(1)於都市計畫發布後 → 才申請地目變更為「建」地目

(2)申請地目變更之證明文件 → 為工廠使用而非供居住使用

營建署92年5月28日營署都字第0920029923號函復以

「按都市計畫法臺灣省施行細則第30條有關農業區土地在都市計畫發布前已為建地目建築使用規定 , 係基於保障在都市計畫發布前已為建地目土地所有權人既有權益之考量 , 得依上開條文規定 , 申請建造執照；至都市計畫發布後 , 始將農業區田、旱地目變更為建地目者 , 並不適用上開規定 , 應依同細則第29條規定申請農舍建造執照」

有關於農建地與農地 之 建築使用的比較

因為許多人對於農地與農建地的使用的差異常常會搞混 , 因此特別提供針對農地和農建地建築的使用比較表

建蔽率、農舍建照、容積率

如果有計畫購買農業區「建」地目土地 , 要做一般住宅使用的話 , 提醒各位要先查詢該區的都是計畫發布日期 , 以及要申請土地謄本查詢該地目變更的登記日期 , 比對後是否為都市計畫發布前 , 這 是因為農建地位於都市的外圍地區 , 所以缺少整體的規劃 , 常未臨建築線 , 又或是沒有道路可以提供進出通行使用 , 就無法建築申請 , 所以在開發前要好好斟酌評估